北京再现百轮竞价 土地领域局部回暖

5月19日下午，北京百轮位于北京市丰台区太平桥的再现城中村改造地块开启现场竞拍。

这是竞价局部xm市场官网入口一宗位于北京市西三环内的稀缺地块。地块构思建筑面积7.2万平方米，土地容积率为2，领域起始价36亿元，回暖起始综合楼面价49946元/平方米。北京百轮尽管有少数配建要求，再现但土地品质仍得到程度认可。竞价局部

现场竞价部分异常激烈，土地虽然仅有四家房企介入竞价，领域但开拍不到20分钟，回暖举牌次数便超过100轮。北京百轮最终经过151轮举牌竞价，再现保利演变以总价41.544亿元竞得该地块，竞价局部溢价率15.40%。

近期，热点城市土拍领域升温，在一些优质地块的拍卖中，“马拉松式”多轮竞价的状态再度出现。

此前的xm市场官网入口5月15日，杭州一宗组合地块经过86轮竞拍胜利出让。5月8日和9日，温州成交两宗地块，竞价次数分别为90轮、95轮。

住宅交易升温，房企补仓要求剧烈，被认为是土拍热度深化的决定性推手。在这背后，土地供应模式也在悄然修正，中指调查院指出，在一些热点城市，重点区位、体量可控、总价适中的“小而美”住宅用地供应比例正在深化。

“点状高热”

因区位优势明显，北京丰台区太平桥地块在开拍前便引发领域注意。该地块位于丰台、西城、海淀三区交界，交通便利，且有一定的学区属性。

地块容积率为2.0，较供地安排中的2.4—2.63有明显下调。这一水平低于周边所有在售新房任务，意味着任务可以构思为低密度深化社区，产品修正空间更大。

介入竞拍的四家房企——保利、建发、招商蛇口、国贸均有国资背景，且补仓要求较强。竞得方保利演变上一次在京落子，还要追溯到2025年5月。从最终的成交价来看，6.67万元/平方米的单价为该区域的新高。

此前的5月15日，杭州首次使用“组合出让”模式推出余杭未来科技城两宗宅地。两宗地块的总建筑面积约12.3万平方米，总起拍价28.9亿元。出于片区整体统筹的需要，房企必须同时拿下两宗地块。

这两宗地块最终被滨江和绿城配合体竞得，竞价次数为86轮，溢价率分别为30.77%和39.67%。

5月8日，温州瑞安莘塍街道一宗宅地以1.1亿元成交，竞价90轮，溢价率达79.71%。次日，同区域另一宗体量稍大的地块以6.1亿元成交，竞价95轮，溢价率32.03%。

竞价次数多，通常意味着对抗激烈，房企对地块的后续期待较高，也被认为是土地领域升温的典型展现。近两个月来，这种案例正越来越多。

早在今年4月初，杭州市滨江区襄七房单元地块经过127轮竞价成交，总价39.51亿元，溢价率为46.83%。4月下旬，在上海第三批次土拍中，徐汇长桥地块经过82轮竞价成交，溢价率为25%，这也是今年上海首宗溢价率革新25%的地块。

还有一些地块，因起拍价制定较高等原因，并未经过多轮竞价，但其热度毋庸置疑。4月30日的杭州土拍中，萧山区市北单元一宗宅地以总价26.1亿元拍出，36170元/平方米的楼面价创下市北板块新高。

在这些地块火热成交的背后，是土地领域局部回暖的现状。今年以来，重点一二线城市土拍热度升温，不少重点区域的热门地块迎来激烈争抢，在推高溢价率的同时，也压缩了未来的盈利空间。

北京某上市房企相关负责人向21世纪经济报道记者表明，“有些地块只有三四家房企竞价，看上去数量不多，但每一家都志在必得，往往能拍出高价。”

但总体来看，土地领域仍然呈现分化局势。中指调查院指数调查部总经理曹晶晶表明，土拍热度维持“点状高热”特点，房企投资持续集中重点城市优质地块。相比之下，三四线城市及一二线城市的郊区仍遭遇一定压力。

供地倾向“小而美”

土地领域“点状高热”的背后，供应端的改变不可忽视。

今年以来，全国土地领域持续“缩量提质”特征。根据中指调查院信息，2026年一季度，300城住宅用地推出、成交规模同比降幅均超两成，出让金同比降幅超四成。4月以来，缩量态势仍在持续。

但在提质方面，有多项主动改变。中指调查院指出，在北京、上海、深圳、杭州、南京等城市，重点区位、体量可控、总价适中的“小而美”住宅用地供应比例有所深化。以上海第四批次供地为例，5宗涉宅用地中4宗具备“小而美”特征，这也表明出当前重点城市土地供应正由规模化开发转向更指出精准供给与领域适配。

“小而美”地块通常指规模可控、氛围优质的小型住宅用地。这类地块的构思建面通常介于1万至5万平方米之间；位于城市重点城区或成熟板块；容积率多在1.5至2.5之间，部分地块有“好房子”扩展要求；起拍价通常在10亿元以内。

根据中指调查院的统计，今年1~4月，22个重点城市推出的“小而美”宅地占比为43%，比上年同期高出9个百分点，与2022年同期的21%相比，达到翻倍。

该机构指出，“小而美”地块占比持续走高，是供需两端与政策氛围共同挑选的后果。供给端，大部分城市重点城区已进入存量优化时期，大宗宅地日益稀缺，小地块逐渐成为供应主流。要求端，房企对制定性收益的偏好显著巩固，小体量地块具备总价可控、开发周期短、资金占用少、去化速度快等优势，且多数位于配套成熟的重点区，领域支撑边际对照更高。政策端，在“控增量、去库存、优供给”导向下，各地借助运营单宗地块规模、降低容积率、修正配建要求，持续领域期望。

中指调查院还指出，虽然当前重点城市土地领域仍以央国企拿地为主，但“小而美”宅地给民营房企和中小房企供给了更多机会。

这种改变能否持续鼓励土地领域，仍需进一步观察。前述房企人士表明，开发商在投资中的容错率更低，拿地挑选性也较强，大型房企仅集中重点地块，不再布局非重点区域和三四线城市，这也将使土地领域持续呈现出局部升温的局势。

曹晶晶指出，短期来看，一线及强二线城市重点区有望持续迎来更多优质住宅用地入市，凭借优质区位与改良配套，以维持土地领域热度、持续期望；而三四线城市及一二线城市的郊区土地领域仍将遭遇压力。她认为，土地领域的全面回暖，仍有赖于商品房销售的实质性回暖以及房企投资信心的持续修复。

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